Oops! It appears that you have disabled your Javascript. In order for you to see this page as it is meant to appear, we ask that you please re-enable your Javascript!

Posts Tagged ‘investeren’

Is het Airbnb tijdperk in Valencia dan toch echt voorbij? En nu?

Posted on: augustus 27th, 2019 by Makelaar Valencia

 

¨Ik ben op zoek naar een appartement in Valencia voor de toeristische verhuur¨

Veel mensen denken bij het aankopen van een woning in Valencia aan de toeristische verhuur. Zullen we ons appartement wel of niet verhuren wanneer we zelf niet in Valencia zijn? Dat is toch een heerlijk idee? Zelf van het appartement genieten en verder een goed rendement behalen.

Verhuur appartementen aan toeristen in Valencia

Grote kans dat je inmiddels, tijdens het droomproces en uitzoekwerk, al het een en ander opgevangen hebt over de vernieuwde regelgeving omtrent de toeristische verhuur in Valencia. Is het tijdperk van Airbnb dan toch echt voorbij in Valencia?

Het aantal aanvragen dat wij binnenkrijgen van mensen die hun voordeel willen doen met de (in het Engels) ¨Airbnb boom¨ in Valencia is enorm toegenomen de afgelopen jaren. De populariteit van Airbnb begon klein over de hele wereld, maar werd met de jaren meer en meer; tot het vooral in de grote steden een plaag werd. Kijk maar naar Amsterdam of Brussel. Hetzelfde gebeurde hier in Spanje in groten steden als Madrid en Barcelona. De populariteit van de Airbnb in Valencia groeide langzaam met Madrid en Barcelona mee.

air bnb

Hoe het begon met Airbnb

Eerst wat achtergrondinformatie voordat we specifiek naar ons “eigen” Valencia kijken.
Airbnb en andere korte termijn verhuursites ontstonden uit het begrip ¨couchsurfing¨ in het begin van 2000. Voor een klein bedrag plaatsten mensen hun bank of de logeerkamer op het internet. Dit alles met het idee een stad op een andere manier te ervaren dan in een hotel of een hostel. Thuis bij de locals. Leven zoals de locals dat doen. Door de jaren heen veranderden de banken en logeerkamers in hele appartementen of huizen. Vaak vakantiewoningen, specifiek gekocht voor de toeristische verhuur.

Nadelen Airbnb

Op zich natuurlijk allesbehalve een negatief gegeven. Je koopt een woning en kan dan toch nog wat terugverdienen van je investering. Het probleem ontstaat pas wanneer er zoveel woningen voor de korte termijn verhuur beschikbaar zijn, dat het de markt van de lange termijn verhuur beïnvloedt. De populariteit van korte termijn verhuur zorgt ervoor dat er steeds minder woningen voor de langere termijn beschikbaar zijn. Neem bijvoorbeeld starters of gezinnen die het zich niet kunnen veroorloven een woning aan te kopen. Naast het feit dat er weinig lange termijn huuropties beschikbaar zijn, worden koopwoningen door de populariteit en de vraag naar woningen ook duurder. Het aankopen van een woning wordt dan voor veel mensen alleen maar nog lastiger en het toerisme in steden wordt alleen maar groter, want de originele bewoners trekken weg uit deze wijken.

En dan de concurrentie voor de hotels. Hotels in Spanje begonnen zich te verenigen en dreigden bij de regionale overheden steden te verlaten als er niets zou worden gedaan aan deze nieuwe en voor hotels oneigenlijke concurrentie. De centrale overheid in Spanje deed afstand van de verantwoordelijkheid voor het verlenen van vergunningen aan Airbnb-eigendommen. Dit zorgde ervoor dat elke regio eigen regels ging hanteren wat betreft het wel of niet verkrijgen van een verhuurlicentie. Madrid stelde bijvoorbeeld in dat elk verblijf in een toeristische huuraccommodatie minimaal vijf dagen zou moeten duren. Dit om de weekend en citytrip verblijven voor de hotels te garanderen. Deze regel werd echter aangevochten en de regelgeving werd weer afgeschaft. Elke Spaanse regio heeft dus zijn eigen regelgeving. Wij zijn met name vooral geïnteresseerd in Valencia.

Huur valencia

Verhuur in Valencia

Laten we in het diepe duiken. De wijken die in Valencia het meest zijn getroffen door de Airbnb hype zijn El Carmen, Ruzafa, Cabanyal en Malvarossa. Elke dag zie je in deze wijken grote aantallen toeristen met rolkoffers door de straten trekken om in of uit te checken bij hun tijdelijke huurappartement. De prijzen voor overnachtingen in deze wijken zijn dan ook in de afgelopen drie jaar enorm gestegen. Soms zelfs met 100%.

De eerste versie van de wet op verhuurvergunningen werd in 2009 aangenomen en later in 2015 aangepast. Door het instellen van deze wet werd het een verplichting om alle toeristische huurappartementen te registreren bij het ¨Register van bedrijven, vestigingen en toeristische beroepen¨. Na registratie kreeg je een licentienummer en sinds een paar jaar heb je het licentienummer ook daadwerkelijk nodig om op Airbnb (en andere portals) te kunnen adverteren. Wanneer het nummer niet staat vermeld, kunnen zowel jijzelf als de portal een boete verwachten. En deze boetes zijn voor particulieren niet mis.

Waarom is het einde van de Airbnb dan toch echt (bijna) voorbij? Als we over deze vraag praten bedoelen we voornamelijk specifiek Valencia stad zelf. Er zijn verschillende redenen, maar de belangrijkste twee zijn op dit moment het gebrek aan licenties die worden uitgegeven als ook de beëindiging van al bestaande licenties wanneer een pand wordt doorverkocht aan een nieuwe eigenaar. Er zijn nog andere redenen waar we later naar zullen kijken, maar eerst focussen we ons op deze twee.

Het licentieprobleem

De nieuwe regels voor het verkrijgen van een vergunning vereisen dat een appartement voor de toeristische verhuur aan verschillende criteria voldoet. Een van de belangrijkste veranderingen komt uit de wet met de naam 15/2018 en deze wet zegt het volgende:

La vivienda turística en la ciudad de Valencia:

“cualquier vivienda que quiera inscribirse no lo podrá hacer sin el informe favorable de compatibilidad urbanística por parte del Ayuntamiento de València”.

¨Voor elk onroerend goed dat wordt ingeschreven voor toeristische verhuur is een gunstig rapport van de stedelijke compatibiliteit uitgegeven door het stadhuis noodzakelijk”.

Dit houdt in dat een functionaris van het stadhuis langskomt om de woning te inspecteren en wel of niet een licentie verstrekt. Maar dan vallen we gelijk over het volgende; het gebrek aan inspecteurs. En ook: de waslijst aan eisen waar een woning aan moet voldoen om een licentie te krijgen. Licenties worden tegenwoordig om veel verschillende redenen afgewezen. Appartementen gelegen op de eerste verdieping of de begane grond (waarvan wordt uitgegaan dat alle appartementen gelegen op deze verdiepingen nog steeds geschikt zijn voor de toeristische verhuur) krijgen soms de vergunning niet indien appartementen gelegen op dezelfde verdieping niet ook al over een licentie beschikken. Zelfs wanneer nog geen enkel appartement op de begane grond of eerste verdieping over een licentie beschikt en alle eigenaren tegelijkertijd de aanvraag doen, kun je het vergeten. Want ja, niemand heeft op het moment van aanvraag een licentie en de licentie krijg je alleen wanneer ook de buren reeds een licentie hebben.

valencia

En dan het tweede probleem: licenties gaan bij het wisselen van eigenaar verloren. Dit hoeft natuurlijk niet altijd zo te zijn, maar de woning wordt opnieuw geïnspecteerd. En aangezien de regels en de waslijst aan eisen zijn aangescherpt, is er kans dat een appartement met een reeds bestaande licentie, deze keer de inspectieronde niet doorkomt. Het is verder natuurlijk geen optie om de licentie op de naam van de oude eigenaar te laten staan, aangezien deze dan nog steeds verantwoordelijk is bij overtredingen, verzekeringskwesties of klachten.

En dan nog een probleem: veel Verenigingen van Eigenaren laten de statuten aanpassen zodat toeristische verhuur in een pand per definitie verboden is. De lokale bevolking heeft meer dan genoeg van de, in veel gevallen, luidruchtige tijdelijke buren. Spanjaarden trekken dan ook uit populaire toeristische wijken weg omdat ze het dagelijks leven in een gebouw vol lawaai en vakantievierders niet (meer) zien zitten. Let op: zorg dus in ieder geval dat de statuten van de VVE waar je iets wilt kopen gecheckt worden. Dit kun je aan je advocaat vragen die je in het aankoopproces begeleidt.

En dan de verzadiging. In sommige delen van de stad zijn er, zoals we eerder ook al beschreven, zo enorm veel appartementen met een toeristische verhuurlicentie dat er geen enkele licentie meer wordt uitgegeven. Ook niet op de begane grond of de eerste verdieping. In El Carmen kun je zelfs een licentie vergeten als je het hele pand in je bezit hebt. En er een hotel of hostel van maken? Dat kun je ook vergeten.

Mogelijkheden voor verhuur en rendement in Valencia

Wat we met dit verhaal willen bereiken, is een reëel beeld schetsen van de verhuurmarkt in Valencia. Als je denkt dat de woning aan alle criteria voldoet en gelegen is in een buurt waar nog steeds licenties worden uitgegeven, kun je zeker nog een poging wagen. Maar houdt vooral in het achterhoofd dat er altijd een kans bestaat dat de aanvraag wordt geweigerd. Het is een proces waarvan de uitkomst nooit op voorhand te voorspellen is én het kan een lang proces zijn (soms langer dan een jaar).

valencia stad

Zijn er andere mogelijkheden? Absoluut.

Veel van onze klanten ontdekken dat middellange (3 tot 6 maanden) of lange termijn verhuur meer oplevert dan de toeristische verhuur. Korte termijn verhuur aan toeristen heeft niet alleen maar voordelen, denk bijvoorbeeld ook aan het organiseren van de vele wisselingen én kosten van alles wat er mee samenhangt, zoals het hele woning- en verhuurbeheer (sleuteloverdrachten, wisselen van lakens, schoonmaken, reparaties, etc.).

De middellange termijn verhuur (gericht op bijvoorbeeld expats, studenten of mensen die willen emigreren, maar eerst tijdelijk willen huren) is een markt waar nog veel te halen valt. Veel aanbod voor expats en een ieder die op zoek is naar een woning voor slechts een aantal maanden is er (nog) niet. Verder scheelt het dat je ook geen licentie nodig hebt voor dit type verhuur. De huurders gaan vaak heel anders met de woning om dan tijdens een vakantieverblijf en daar komt nog bij dat je vaak kunt uitgaan van 20-30% meer inkomsten dan bij lange termijn verhuur. Dit omdat er minder beschikbaar is voor de middellange termijn verhuur en de prijzen daardoor hoger kunnen worden ingezet. Bij middellange en lange termijn verhuur ben je wel minder flexibel om zélf van je appartement in Valencia te genieten, maar het is misschien wel iets om over na te denken. Want terugverdienen aan je investering doe je op die manier in ieder geval!

Conclusie: het is nog steeds interessant om te investeren in een appartement in Valencia. Sowieso is de woningmarkt momenteel zo dat je investering in Valencia al snel meer waard zal zijn met huidige prijsstijgingen. Ook verhuur van je appartement in Valencia kan je nog steeds een goed rendement opleveren.

Welke vorm van verhuur je ook kiest, we helpen je graag bij het vinden van het juiste appartement: het team van Makelaar Valencia staat voor je klaar!

Investeren in Valencia

Posted on: april 5th, 2018 by Makelaar Valencia No Comments

overzicht wijken

Investeren in Valencia: welk budget voor welke wijk?

Momenteel is het interessant om te investeren in Valencia en Spaans vastgoed in het algemeen. Hierdoor zijn zoals in elke grote stad in Spanje op dit moment ook de huizenprijzen in Valencia Stad in bepaalde wijken de afgelopen aanzienlijk gestegen. Veel aspirant-kopers komen er nu achter dat hun oorspronkelijke budget op dit moment niet meer overeenkomt met hun oorspronkelijke wensen. Wij zullen wat meer informatie geven over alternatieve wijken in Valencia die ook binnen het budget en de wensen kunnen passen en waar je nog goed kunt investeren in Valencia. Een goed voorbeeld hiervan is de wijk Ruzafa, een enorm populaire wijk om te investeren in Valencia en fors in prijs gestegen de afgelopen maanden. Het voor de hand liggende alternatief is hier de wijk Monteolivete, één van de opkomende wijken van Valencia. Prijzen zijn lager en je krijgt meer waar voor je geld. Houd er rekening mee dat de prijzen ook stijgen in Monteolivete, maar vanaf een lager startpunt en ook niet zo snel op dit moment. Laten we eens kijken wat er zoal te koop is voor welk budget zowel binnen als buiten de mooie stad Valencia en waar je goed kunt investeren in Valencia.

Aankopen in Valencia Stad onder 100.000 euro

Dit wordt een steeds lastigere opgave in de stad. Gelukkig zijn er nog steeds genoeg wijken waar je iets fatsoenlijks kunt vinden voor minder dan 100.000 euro. De wijk Nazaret, (meer hierover verderop) is een optie, maar zeker ook de wijk Mislata. Deze wijk ligt vlakbij de metrolijn die naar het vliegveld en het centrum gaat en in de buurt van het Bioparc (dierentuin) en het stadspark Parque de Cabecera. Voorbeeld van een paar weken geleden: een appartement met drie slaapkamers in de buurt van het metrostation en de oude stad in Mislata wordt verkocht voor 61.500 euro. Het appartement wordt voor minder dan 10K gerenoveerd (o.a. nieuwe keuken) en kan direct de verhuur in.

Je zou ook naar Torrefiel en Marxalanes kunnen kijken. Ten noorden van de rivierbedding (Turia) in de buurt van La Zaida, richting het voetbalstadion van Levante. Er zijn enkele straten die je in deze wijken misschien wilt vermijden (Calle Daroca bijvoorbeeld), maar de meeste zijn in orde. Benicalap is een andere wijk die interessant kan zijn. Dit is in de buurt van het nog af te bouwen nieuwe voetbalstadion van Valencia. Het zijn solide arbeiderswijken met alle voorzieningen bij de hand en belangrijk: vlakbij de metrolijn richting stad of strand. Het is overigens hiervandaan maar twintig minuten lopen naar het centrum.

Liever dichterbij het strand?

Ben je op zoek bent naar een appartement in de buurt van het strand? Dan was Cabanyal dé wijk geweest om in de afgelopen twee jaar iets aan te kopen. Op dit moment is het helaas bijna onmogelijk meer om iets goeds te vinden voor 100K in deze populaire wijk zonder dat er grootscheeps gerenoveerd moet worden (hier kunnen wij overigens door middel van ons netwerk bij adviseren). Zijn er alternatieven voor het strandgedeelte? Ja, die zijn er.

De wijk Nazaret stond vroeger bekend als een gebied om te mijden. Maar nu, stap voor stap, wordt het steeds beter naarmate er meer mensen naar toe verhuizen vanwege o.a. de bouw van een uitstekend sportcentrum, de renovatie van oudere gebouwen en betere openbaar vervoerverbindingen. Als alle plannen doorgaan komt er volgend jaar een metrohalte en ben je slechts één halte verwijderd van één van de publiekstrekkers in Valencia: Ciudad de les Artes. De burgemeester heeft ook een plan gemaakt om de metro te verbinden met de wijken Cabanyal en Malvarrosa
(strandgedeelte), ziet er veelbelovend uit! Je kunt prima appartementen vinden in Nazaret voor 60 tot 90.000 euro. Nazaret zelf heeft geen directe toegang tot het strand omdat de haven erachter ligt, maar je bent niet ver van het strand. Een snelle fiets- of busrit brengt je naar het strand in minder dan tien minuten.
Een ander alternatief aan het strand is de wijk Malvarrosa. Hier kun je nog appartementen (2 slaapkamers) onder de 100K vinden op 300 meter van het strand. Een fatsoenlijk appartement met lift en drie slaapkamers in Malvarrosa is nu ongeveer 120K. Een prima plek vlakbij het brede zandstrand.

Aankopen in Valencia voor 150.000 euro en hoger

investeren in valencia

Duplex met 2 slaapkamers: 225.000 euro

Vorig jaar had je nog genoeg keuze in Ruzafa voor 150K. Dit jaar heb je geluk als je dezelfde appartementen kunt vinden voor onder de 200K. Een goed alternatief hiervoor is dus de wijk Monteolivete. Hier gaan de mooie appartementen op dit moment voor 160-180K van de hand of met een kleine renovatie voor ongeveer 130K. Een ander alternatief is de wijk En Corts aan de andere kant van de Avenida Peris y Valero van Ruzafa. Hier kun je slagen voor ongeveer 150K.

Nogmaals, vorig jaar kon je prima appartementen vinden voor 150K in de oude binnenstad (El Carmen en de wijk Botánico), maar die tijd is echt voorbij. Houd rekening met een budget van tussen de 180 en 200K. Alternatieven hiervoor zijn op dit moment de opkomende wijken Arrancapins (ten westen van de Gran Via Fernando el Católico) en Patraix. Als je geluk hebt, staat er misschien iets te koop in de wijk Benimaclet. Er wordt hier niet veel te koop aangeboden. Alles wat niet bewoond wordt, wordt verhuurd aan studenten vanwege de universiteiten in de buurt. De wijk Benimaclet kan dus wel interessant zijn als dit je insteek is qua investeren in Valencia en je wilt verhuren aan studenten.

 

investeren in Valencia

Uitzicht appartementen in Port Saplaya

Moderne stijl

Houd je meer van een recente bouwstijl, dan zijn de wijken rond Ciudad de les Artes en Campanar in de richting van het Bioparc (dierentuin) ten noorden van de Turia rivierbedding een prima keuze. Hier zijn appartementen te vinden die gebouwd zijn tussen de jaren 2000-2008. De meeste hebben zwembaden, squashbanen, padel banen, sportscholen en gemeenschappelijke tuinen. Vaak zijn ze een stuk hoger dan de oudere gebouwen in het oude centrum en hebben ze een geweldig uitzicht. Maar opgelet: de prijzen voor een appartement met twee slaapkamers beginnen bij ongeveer 220.000 euro. En afhankelijk van het uitzicht, de oriëntatie, enz. kunnen de vraagprijzen snel oplopen. Is er een alternatief voor de meer moderne bouwstijl? Je zou Patacona (strandgedeelte) kunnen proberen, een appartement met twee slaapkamers met zeezicht kost hier ongeveer 215K.

 

Situatie Oude Centrum

In de wijken El Carmen, La Seu, El Pilar en langs de rivierbedding heb je een flink budget nodig om iets fatsoenlijks te vinden (circa 350K). Een superlocatie maar dus wat hoger in prijs. De vraag die wij vaak stellen aan klanten: hoe centraal is centraal? Aan de overkant van de rivierbedding van de wijk El Carmen heb je La Zaida in de richting van het Nuevo Centro winkelcentrum. Hier vind je prima appartementen voor een fractie van de El Carmen prijzen (ook minder lawaai). Ook richting het Viveros-park ben je slechts een paar minuten lopen van het historische centrum. De prijzen zijn daar ook een stuk gunstiger. Deze wijk Aragón (aan het begin van de Avenida del Puerto) ligt op een steenworp afstand van Ensanche, het huidige kloppende hart van het chique Valencia.

Veel informatie over prijsniveaus in de verschillende wijken. Maar eigenlijk is het belangrijkste om te realiseren: Valencia is niet heel erg groot. Je bent nooit ver verwijderd van de populaire wijken. Zelfs aan de rand van de stad ben je maar ongeveer 3 of 4 km van het centrum. En de meeste wijken zijn voorzien van metrohaltes, wat betekent dat het heel gemakkelijk is om je snel te verplaatsen. Zet je dus open voor alle alternatieven die Valencia te bieden heeft!

Wat kan ik buiten de stad verwachten voor deze prijzen?

Een makkelijke vuistregel: hoe verder naar het binnenland, hoe lager de prijzen en hoe dichterbij de stad, hoe hoger de prijzen. Voorbeelden: voor ongeveer 100K koop je een vrijstaande woning met drie slaapkamers in de omgeving van de grotere plaats Lliria (met prachtig uitzicht en privé zwembad). Of een modern appartement met twee slaapkamers en zwembad in het dorp Naquera.

investeren in valencia

Schitterend uitzicht vanuit een villa in Villamarchante (Valencia regio)

 

Vanaf 150K koop je bijvoorbeeld een geschakeld huis in La Pobla de Vallbona. Met gemeenschappelijk zwembad en tuinen, 4 slaapkamers, garage en op loopafstand van alle voorzieningen. Of een vrijstaande villa met vier slaapkamers in Villamarchante met een grote tuin en zwembad. Uiteraard zijn er ook mogelijkheden voor een hoger budget. Alle waar naar zijn geld uiteraard. Al deze woningen zijn binnen een half uur van de stad, de luchthaven en het strand en verbonden door middel van het metro netwerk. Uiteraard krijg je hier veel meer huis en ruimte voor je geld dan in de binnenstad. Zoals je ziet zijn er veel alternatieven om te investeren in Valencia Stad én omgeving. Ook al zijn de prijzen inmiddels gestegen in bepaalde wijken, het blijft interessant om te investeren in Valencia. De mogelijkheden zijn eindeloos en dat allemaal onder het genot van de Valenciaanse zon, die gratis is.

 

Plannen om te investeren in Valencia?

Het team van Makelaar Valencia helpt je graag in deze zoektocht. We nemen je bij de hand om in eerste instantie de juiste woningen te bezichtigen. We kunnen je door middel van ons uitgebreide netwerk in contact brengen met betrouwbare bedrijven op het gebied van hypotheken, renovaties en verhuurservices in Valencia en regio. Ontzorgen en zorgeloos aankopen is ons streven. Tot snel in Valencia!

Meer informatie of een afspraak maken? Neem contact met ons op!

Door de site te te blijven gebruiken, gaat u akkoord met het gebruik van cookies. meer informatie

Deze website maakt gebruik van functionele en statistieken cookies, die nodig zijn om deze site zo goed mogelijk te laten functioneren.

Wij gebruiken cookies voor de volgende redenen:

Functioneel Noodzakelijk voor het functioneren van de website (vereist)

Statistieken Voor analyse doeleinden om de website te verbeteren (vereist)

Social Media Voor het laten functioneren van like buttons

Advertenties Om bij te houden welke advertenties je al hebt gezien en hoe vaak

Interesses Om informatie en advertenties zoveel mogelijk te laten aansluiten bij je interesses

Verwijder je cookies uit je browser dan kan je keuze niet worden herkend en zal je opnieuw over het gebruik van cookies worden geïnformeerd en om toestemming worden gevraagd.

Sluiten